🪙 Aranyérték – arany, ezüst és lakásár reálértéken

Ez a görbe valódi négyzetmétert mutat: hány m² budapesti lakást ért 1 uncia arany az adott évben. A nevező a KSH budapesti átlagos négyzetméterára forintban, a számláló az arany forintban számolt ára – ezért itt a szint is négyzetméter, nem csak az irány. Ha a görbe emelkedik, az arany ugyanabban az évben több lakás-négyzetmétert ért.

Pontosan mit mutat: aranyár forintban (az év havi értékeinek átlaga) ÷ KSH budapesti Ft/m² (az év átlagára), évente egy pont. Az aranyat azért átlagoljuk az évre, mert a KSH-ár is az egész évre vonatkozik. Az arany forintára az ECB USD/HUF árfolyama van hatással, ezért a görbe a lakásár mellett az árfolyam alakulását is tartalmazza.

Milyen ár ez? A KSH lakáspiaci statisztikája a NAV illetékhivatali adatbázisából dolgozik, tehát ez tényleges adásvételi (tranzakciós) ár – nem hirdetési ár. Két korlátja van, amit tudni kell: átlagár (nincs minőség-korrekció: a drágább lakások aránya is mozgatja), és éves felbontású, Budapestre 2007-től érhető el. A hirdetési árak ennél jellemzően magasabbak.

Mért szélsőértékek (19 év): a legkevesebbet 0,48 m² (2007.), a legtöbbet 1,59 m² (2012.) érte 1 uncia arany; a legutóbbi évben 1,04 m² (2025.) – ehhez 1 236 753 Ft/oz aranyár és 1 194 000 Ft/m² budapesti átlagár tartozik.
Új lakásokra számolva ugyanez 2025.-ben 0,77 m² (átlagár: 1 610 000 Ft/m²) – az új lakások drágábbak, ezért kevesebb négyzetmétert ér az arany.

A görbe azt mutatja, hányszorosára változott az egy uncia aranyért kapható lakás mennyisége 1999. elejéhez mérve (1999 = 100). Ha a görbe emelkedik, az arany akkor is több lakást ér, ha közben a lakásárak is emelkedtek. Ez a sorozat országos és negyedéves – ezért hosszabb, mint a fenti budapesti sor, de a szintje nem négyzetméter.

Pontosan mit mutat: aranyár forintban ÷ magyar lakásárindex, negyedévente (az aranyérték a negyedév havi értékeinek átlaga). Mivel a magyar lakásárindex (BIS, országos) nem Ft/m², a szint nem fejezhető ki négyzetméterben – viszont az index egy lakásárkosár árát méri, ezért az arány arányos a valódi „m² / uncia” értékkel: a görbe alakja pontosan az, csak a szintje ismeretlen szorzóval tér el. A mutató azért indul 1999-ben, mert a forintos aranyárhoz USD/HUF árfolyam kell, az pedig 1999-től áll rendelkezésre. A valódi négyzetmétert a fenti, budapesti panel mutatja.

Mért szélsőértékek (109 negyedév): a legalacsonyabb 45,6 (2005. I. negyedév), a legmagasabb 220,8 (2012. IV. negyedév); a legutóbbi negyedévben 206,0 (2026. I. negyedév) – ehhez 1 571 459 Ft/oz aranyár és 405,9-es lakásárindex tartozik.

A Ft/m²-ben mért lakásár-adatunk csak 2007-től van, az országos lakásárindex viszont 1990-től. A kettő átfedéséből (2007–2025, 19 év) kiszámolható, hány forint/m² ér egy indexpont – ezzel az index visszafelé is négyzetméterárra váltható, így a régi évekre is adható becslés.

Pontosan mit mutat: becsült Ft/m² = országos lakásárindex × k, ahol k = a KSH országos Ft/m² átlaga ÷ az index adott évi negyedéves átlaga. A kalibráció a saját archívumunkból számol (nem beégetett konstans): most 1 568 Ft/m² / indexpont (19 év átlaga, szórás 3,5%, szélsőértékek 1 479–1 686). A visszaszámolt országos ár a ténylegestől legfeljebb 7,0%-kal tér el (jellemzően 2–4%).

Korlátok, amiket tudni kell: ez országos becslés, nem budapesti ár – a fővárosi szint ettől eltér, és az arány maga is vándorolt (2007-ben 1,49×, 2025-ben 1,91× az országoshoz képest), ezért a görbét nem szabad budapesti árként olvasni. A KSH átlagár nem minőség-korrigált (a lakásállomány összetétele is mozgatja), az index viszont az – ez a néhány százalékos szórás fő oka. Az index 1990-től érhető el, ennél korábbra nem becsülünk, és a becslés a jövőre sem érvényes.

Hol használjuk még: a befektetési kalkulátor lakás-opciója akkor vált erre a becslésre, ha a kért kezdő dátum korábbi, mint a budapesti hirdetési sorozat kezdete – ilyenkor a bérleti díjat egy állítható kiadási hozamból (alapérték 5%/év) becsli, mert országos bérleti díj-sorozatot nem gyűjtünk. A beszedett bérleti díjból a kalkulátor a bérleti díj jövedelemadóját is levonja (alapérték 15% SZJA).