Befektetési kalkulátor: készpénz vs. arany és ezüst
Mindkét fém egyszerre számolódik, egymástól független mennyiséggel: Ft-ban vagy unciában adod meg, és a grafikonon együtt látod az arany-, ezüst- és a készpénz-reál görbét. A kereskedői felár csak a nemesfémekre (arany, ezüst) vonatkozik – a készpénz- és a lakás-számítást nem érinti –, az ÁFA-konstrukció pedig az ezüstnél számít (különbözeti / 27% / nincs ÁFA); unciás megadásnál a megadott tömeg a tényleges vételi árral (felárral/ÁFA-val) kerül kifizetésre. (A készpénz reálértéke az USA CPI-vel közelítve; a havi adatok a hónap 1-jére dátumozottak.) Ha mindent ugyanakkora összeggel akarsz összevetni, kattints a „Minden mező = készpénz” gombra: az a lakás, az arany és az ezüst összegét is a készpénzére állítja (a nemesfém-mezőket közben Ft-ra váltja, mert unciában ugyanez a szám egészen mást jelentene).
Ugyanez lakással: mennyit érne ma, és mennyi jönne a kiadásból?
Lakás: a megadott összegből lakást veszel a kezdő hónap Ft/m²-árán, és ki is adod – a bérleti díj félretéve vagy inflációkövető állampapírban gyűlik, a jövedelemadó levonása után. A mód gomb dönti el, hogy budapesti mért árral/díjjal vagy országos becsléssel számolunk; budapesti módnál a lap a kezdő dátumot a mért sorozat kezdetére (2021. márciustól) igazítja, és ezt a dátum-mező mellett jelzi. A képletek, a módok és a korlátok a lenti lenyitható részben.
A lakás-számítás teljes leírása – képletek, módok, korlátok és ellenőrizhető példák
Mit számolunk a lakásnál? A lakásra fordított összegből
(a fenti mező, alapból 1 000 000 Ft – ez független a készpénz/arany/ezüst
összegétől) lakást veszel a kezdő hónap átlagos négyzetméterárán:
megvett m² = összeg ÷ az induló hónap Ft/m² ára, az érték ma
m² × a legutóbbi hónap Ft/m² ára. Emellett a lakást ki is adod: a havi
bérleti díj m² × az adott hónap bérleti Ft/m²/hó díja, és ez a pénz
félretéve (kamat nélkül) vagy inflációkövető állampapírban gyűlik –
utóbbinál minden havi díj a rákövetkező évek éves fogyasztóiár-indexével nő
(a magyar inflációkövető állampapír kamata is az előző évi éves CPI-ből képződik; a kamatprémiumot
nem modellezzük, és a folyó évre még nincs teljes éves adat, ezért ott nincs lépés).
A beszedett díjból jövedelemadót vonunk le: a fenti
„A bérleti díj jövedelemadója” mezőben beállított kulccsal
(adó utáni díj = díj × (1 − adó%)), mert a lakásbérbeadásból származó jövedelem
Magyarországon SZJA-köteles – alapérték
15% (0–50% között
állítható; 0%-nál adómentes esettel számolunk). Mindhárom kártya mutat
éves kamatos hozamot: az első a lakás értékére, az „Összesen”
kártya pedig a teljes visszanyert összegre (lakás értéke + a kiadásból befolyó pénz)
számolja ((összesen ÷ befektetett összeg)1/év − 1). Mivel a bérleti díj
hónapról hónapra gyűlik, ez egyszerű évesítés – nem pénz-súlyozott hozam –, ezért
az „Összesen” éves hozama jellemzően magasabb, mint a csak lakásértékre számolt érték.
Melyik árral számolunk? Ezt a mód gomb dönti el (a lakás
kártyái fölött) – nincs automatikus átváltás:
Budapesti mért adat: a saját hirdetési ár- és bérleti díj-sorozatunk
(2021. márciustól),
mért Ft/m² és mért bérleti Ft/m²/hó;
Országos becslés: a BIS országos lakásárindexéből (negyedéves,
nominális, 1990-től) × k számolt Ft/m², ahol a bérleti díj is becslés. Ha budapesti módot
választasz egy a sorozat kezdete előtti dátummal, a lap a dátumot átírja a sorozat
kezdetére, és a dátum-mező mellett ezt jelzi is. A grafikonon
mindkét mód görbéje látszik: a választott módé mellett a másiké
összevetésül (szaggatott, szürke vonal) – a budapesti mért adat csak attól a
hónaptól, ahonnan van adat, az országos becslés pedig a legutóbbi negyedévig. Az árak
hirdetési (kínálati) átlagárak, nem
tranzakciós árak; vételi költséget (illeték, ügyvéd) és felújítást nem számolunk. A bérleti díjnál
a jövedelemadót igen (lásd a fenti mezőt), mert az a kiadásból befolyó pénzt
közvetlenül csökkenti. A kezdő dátum legkorábban 2000-08-01
lehet: az ezüst havi sorozata innen indul, a kalkulátor pedig egy idővonalon hasonlítja össze a
készpénzt, az aranyat, az ezüstöt és a lakást.
Országos becslés mód (a mód gombbal választható):
becsült Ft/m² = országos lakásárindex × k, ahol
k = 1 568 Ft/m² indexpontonként
(a KSH országos Ft/m² átlagából kalibrálva: 19 év átfedés,
3,5% szórás,
legnagyobb visszaszámolási hiba 7,0%).
Melyik indexből? A BIS országos lakásárindexéből (negyedéves,
nominális, 2010 = 100, 1990-től; a BIS lakóingatlan-ár sorozata Magyarországra) – ez viszonyszám,
ezért önmagában nem Ft/m²: a forintos szintet a fenti k adja hozzá. A
szint horgonya a KSH országos Ft/m² átlagár sora (2007-től), ezért a becslés
negyedéves (a kezdő hónap a negyedév elejére kerekítve) és
országos, nem budapesti – a módszer és a korlátok az
Arany vs. lakás lapon olvashatók.
Mit jelent a „horgony”? – a kifejezés magyarázata
A horgony egy rögzített, ismert érték, amihez egy számított (becsült) sorozatot odakötünk, hogy az ne „lebegjen el”. A horgony mindig tudott adat: vagy a saját archívumunkból mért érték, vagy egy megnevezett külső forrásból átvett szám.
A grafikonokon és a becsléseknél ez így jelenik meg:
- a horgonyokon a görbe pontosan átmegy – ezek nem számolt, hanem ismert pontok;
- a horgonyok között számolunk (általában egyenes vonallal kötjük össze őket), ezért az ottani értékek nem adatok, csak átmenet;
- ha egy horgonyt kicserélünk, vele együtt mozdul az egész szakasz.
Példák ebből a projektből:
- reálár: a horgony a legutóbbi CPI-hónap – ezért olvasod mindenhol, hogy „a legutóbbi CPI-hónap dollárjában”; az érték havonta tovább lép;
- jegybanki arany: a havi mért sorozat szintjét az éves, WGC-alapú becsléshez horgonyozzuk – a szint így becslés, a hónapok közötti változás viszont mért adat;
- előrejelzés: a szaggatott szakasz horgonyai a mért utolsó év, valamint a megnevezett külső előrejelzés évszámai (a lapon kiírva, hivatkozással).
Bérleti díj országos módban – becslés: országos bérleti
díj-sorozatot nem gyűjtünk, ezért a díjat a lakás-mezők között beállítható
kiadási hozamból becsüljük:
becsült havi díj = m² × az adott negyedév Ft/m² ára × hozam% ÷ 12, alapérték
5,0%/év (0–25% között állítható;
0%-nál nincs bérleti díj a számításban). A hozam időben állandó feltevés, a díj
viszont a lakás mindenkori becsült értékével együtt mozog; a beszedett díj összegyűjtése ugyanaz,
mint budapesti módban (félretéve vagy inflációkövető állampapírban), és a
jövedelemadó itt is levonódik a beállított kulccsal. Ez tehát
nem mért adat, hanem a te feltevésed – viszonyításul a budapesti hirdetési
adatunkból számolt bruttó hozam
4,5%/év (2026. 10.: a bérleti díj ÷ az eladó ár × 12).
(Budapesti módban ez a mező nem is látszik, mert ott mért bérleti díj van.)
Ellenőrizhető példa – Országos becslés mód (1 000 000 Ft, 2000-09-01-tól, a kért hónap negyedéve: 2000. III. n. – 2026. I. n., 309 hónap): 11,82 m² (84 633 Ft/m²-en), ma 7 518 167 Ft (636 285 Ft/m², 651,8%); a kiadásból 3 008 202 Ft félretéve, illetve 5 171 981 Ft inflációkövető állampapírban (5,0%/év hozamból, az első negyedévben 353, a záró negyedévben 2 651 Ft/m²/hó, 15% jövedelemadó levonása után) – összesen 10 526 369 Ft, illetve 12 690 148 Ft.
Ellenőrizhető példa – Budapesti mért adat mód (1 000 000 Ft, 2021. 03. – 2026. 10., 68 hónap): 1,23 m² (815 712 Ft/m²-en), ma 1 936 272 Ft (1 579 440 Ft/m², 93,6%); a kiadásból 363 995 Ft félretéve, illetve 436 472 Ft inflációkövető állampapírban – összesen 2 300 267 Ft, illetve 2 372 744 Ft. A bérleti díj az első hónapban 3 414, a legutóbbiban 5 890 Ft/m²/hó (15% jövedelemadó levonása után).